ПИСЬМО Управления Роснедвижимости по МО от

<ПИСЬМО> Управления Роснедвижимости по МО от 14.06.2006 N 3762-13
"О ФОРМИРОВАНИИ И ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗАНЯТЫХ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ"



УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПИСЬМО
от 14 июня 2006 г. N 3762-13

О ФОРМИРОВАНИИ И ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗАНЯТЫХ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

В связи с многочисленными обращениями по вопросам формирования и государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, в том числе в целях дальнейшего взимания земельного налога, обращаем внимание на следующие положения законодательства.
1. Основания возникновения прав на земельные участки.
Статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме . При этом предусмотрены два варианта закрепления прав на соответствующие земельные участки:
- земельный участок, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме ;
- если действия по формированию земельного участка и его государственному кадастровому учету не проводились, то в установленном порядке с момента их совершения земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме .
Указанные положения корреспондируются нормам Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве долевой собственности наряду с иным общим имуществом земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке . Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение .
Аналогичные нормы закреплены в пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ: в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Вместе с тем важно понимать, с какого момента земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, признаются находящимися в долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах. При том, что с этим моментом связывается начало исполнения обязанности правообладателя земельного участка по уплате земельного налога Российской Федерации").
По указанному вопросу в письме Минфина России от 17 мая 2006 г. N 03-06-02-02/65 "О порядке налогообложения земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами" обращалось внимание на следующее.
Статьей 388 Налогового кодекса установлено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
При этом согласно разъяснениям Минюста России , если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации , государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации , государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Учитывая изложенное, в том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии - документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме , налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома.
Таким образом, момент возникновения у собственников помещений в многоквартирных домах прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, связывается законом с двумя обстоятельствами:
- наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах;
- формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.
2. Формирование земельных участков.
В соответствии со статьями 30, 36 Земельного кодекса во взаимосвязи со статьями 3, 4, 16, 17 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" формирование земельных участков осуществляется путем выполнения работ, в результате которых определяются границы и иные характеристики земельных участков в объеме, позволяющем их описать в качестве объектов государственного кадастрового учета и имущественного права.
Указанное, в первую очередь, обусловлено положениями пункта 1 статьи 261 Гражданского кодекса, согласно которому территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. А также пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса, определяющим земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Законом предусмотрена возможность формирования рассматриваемых земельных участков как на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так и инициативно органами государственной власти или органами местного самоуправления .
В соответствии с Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396, Федеральная служба земельного кадастра России и ее территориальные органы обеспечивают проведение территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти, а также на землях, находящихся в федеральной собственности. Территориальное землеустройство остальных объектов землеустройства проводится юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основании договора по инициативе органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.
В рассматриваемом случае формирование земельных участков должно проводиться с соблюдением пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса, действующих в части, не противоречащей Федеральному закону "О землеустройстве", постановлений Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений", от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", приказа Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. N 59 "Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах", Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 8 апреля 1996 г., а также технических условий и требований землеустройства, изложенных в Методических рекомендациях по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства и Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г.
В частности, в случае отсутствия кадастровой карты земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению уполномоченного исполнительного органа государственной власти, а равно инициативно в рамках возложенных на него полномочий пунктом 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" на основании дежурной кадастровой карты , содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты земельного участка и утверждает проект его границ.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков , естественных границ земельного участка.
На основании проекта границ земельного участка границы устанавливаются на местности, формируется и утверждается соответствующая землеустроительная документация и обеспечивается изготовление кадастровой карты земельного участка.
3. Проведение государственного кадастрового учета земельных участков.
В соответствии с пунктом 2 статьи 19 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные ими лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.
Учитывая, что формирование земельных участков в рассматриваемом случае может проводиться как органами местного самоуправления, так и по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, за проведением кадастрового учета земельных участков могут обращаться представители органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок, либо указанные лица.
В число документов - оснований кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, включаются:
- заявки, оформленные в соответствии с приказом Росземкадастра от 13 июня 2001 г. N П/115 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра";
- правоустанавливающие документы на земельные участки ;
- документы о межевании , оформленные в соответствии с приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет", на основании проекта границ земельного участка, утвержденного органом местного самоуправления, и материалов межевания и иной землеустроительной документации о формировании земельных участков.
В результате проведения кадастрового учета заявителям выдаются удостоверенные кадастровые планы земельных участков. При этом моментом возникновения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения об этом записи в Единый государственный реестр земель .
Обращаем внимание на разъяснения Минфина России, согласно которым при отсутствии кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам государственной власти или органам местного самоуправления в целях обеспечения полноты поступлений платежей по земельному налогу в бюджеты муниципальных образований необходимо принять меры по формированию земельных участков под многоквартирными домами и проведению их кадастрового учета.
Настоящие разъяснения примите к руководству и доведите до сведения глав органов местного самоуправления муниципальных образований на подведомственных территориях.

Руководитель
Управления Роснедвижимости
по Московской области
В.Д. Гужев